Forward-Darlehen-Rechner

Forward-Darlehen gibt es seit Mitte der 90er Jahre. Der Begriff Forward bedeutet auf Deutsch „Voraus“, es dreht sich also um ein „Vorausdarlehen“, allerdings nicht im Sinne von Bausparfinanzierungen. Diese Darlehen finden im Bereich von Baufinanzierungen Anwendung. Im Prinzip handelt es sich bei einem Forward-Darlehen um ein ganz normales Hypothekendarlehen mit einer Absicherung gegen steigende Zinsen.

Forward-Darlehen berechnen

Die monatliche Rate aus Zins- und Tilgungszahlungen eines Forward-Darlehens können Sie mit unserem nachfolgenden Rechner ermitteln:

Die Funktionsweise eines Forward-Darlehens

Angenommen, ein Immobilienerwerber hat ein Darlehen, dessen Zinsbindung in zwei Jahren ausläuft. Im Jahr 2016 sind die Zinsen historisch niedrig, wie sie in 2018 sein werden, kann niemand vorhersagen.
Das Risiko für den Kreditnehmer liegt beim Ende der Zinsbindung darin, dass er möglicherweise im Rahmen der neuen Zinsfestschreibung einen höheren Zinssatz als heute entrichten muss. Diesem Risiko kann er im Rahmen eines Forward-Darlehen begegnen.

Wie lange im Voraus ist ein Forward-Darlehen möglich?

Forward-Darlehen können je nach Kreditinstitut mit einer Vorlaufzeit von bis zu 60 Monaten abgeschlossen werden. Der Darlehensnehmer unterzeichnet in unserem Beispiel im Jahr 2016 einen Kreditvertrag mit Beginn 2018 in Höhe der dann noch vorhandenen Restschuld. Dafür garantiert ihm die Bank, dass er ab 2018 im Rahmen des neuen Darlehens den Zins zu entrichten hat, der im Jahr 2016 zugrunde gelegt wurde.

Was kostet die Garantie?

Diese Garantie lässt sich die Bank allerdings bezahlen. Pro Monat vor Auszahlung des künftigen Darlehens berechnet sie auf den Nominalzins einen marginalen Aufschlag die Höhe des Aufschlages richtet sich nach der Vorlaufzeit des Darlehens. Bei einer zweijährigen Vorlaufzeit mag der Aufschlag 0,01 Prozent pro Monat betragen, bei zweijähriger Vorlaufzeit 0,03 Prozent monatlich.
Das folgend Beispiel soll die Auswirkung des Zinsaufschlages, der „Versicherungsprämie“, veranschaulichen:

Aktueller Zinssatz Zinsaufschlag pro Monat Vorlauf in Monaten Zinsaufschlag gesamt Festgeschriebener Zinssatz in Prozent
2,0 0,01 24 0,24 2,24
2,0 0,03 36 1,08 3,08

Aus Sicht der Banken ist der Zinsaufschlag durchaus gerechtfertigt. Es besteht für die Institute das Risiko, dass sie sich zu einem späteren Zeitpunkt zu höheren Zinsen refinanzieren müssen, als durch die Marge des Forward-Darlehen abgedeckt ist.

Wann ist ein Forward-Darlehen sinnvoll?

Forward-Darlehen machen dann Sinn, wenn sich ein Anstieg der Bauzinsen abzeichnet oder das Zinsumfeld sehr volatil agiert. Jede Zinsphase hat einmal ein Ende. Dies gilt für niedrige, aber auch für hohe Zinsen. Das Jahr 2016 zeichnet sich durch historisch niedrige Zinsen aus.

Ein Eigentümer, der im Jahr 2021 noch eine Anschlussfinanzierung oder Prolongation benötigt, sollte sich vor diesem Hintergrund die Zeit nehmen und einen Forwardrechner nutzen. Hier sieht er, welche Kosten auf ihn zukommen. Diese Kosten müssen auf der anderen Seite mit der Wahrscheinlichkeit, dass es bis dahin zu einem Anstieg der Hypothekenzinsen kommt, abgeglichen werden. Tatsache ist, dass das Baugeld nur wenig Spielraum besitzt, um noch weiter zu sinken. Negative Zinsen bei Baufinanzierungen sind nicht vorstellbar.

Der Vorteil des Forward-Darlehen liegt eindeutig in der Zinssicherheit. Trotz der aktuell historisch niedrigen Zinsen ist ein Anstieg um mehr als 0,25 Prozent in den nächsten zwölf Monaten nicht auszuschließen. In diesem Fall hätte sich das Forward-Darlehen bereits gerechnet.

Das kleine Restrisiko

Ein volatiles Marktumfeld birgt aber auch ein kleines Risiko. Sollte der Zinssatz wider Erwarten zum Zeitpunkt der Auszahlung des Forward-Darlehen unter dessen Zins liegen, besteht für den Kreditnehmer dennoch eine Abnahmeverpflichtung.

Der Unterschied zu Bereitstellungszinsen

Es fallen während der Vorlaufzeit auch keinerlei Bereitstellungszinsen an. Diese berechnen die Banken, wenn ein Darlehen zur Auszahlung bereitsteht, aber vom Kunden noch nicht abgerufen wurden. Dies kann der Fall sein, wenn seitens des Verkäufers noch nicht alle Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt wurden.

Die Institute kalkulieren ab dem Tag der geplanten Auszahlung mit einem gewissen Zinsertrag. Solange sie die Gelder aber noch im Haus halten, können sie dem Kunden nicht den vereinbarten Zins in Rechnung stellen. Als Kompensation greift in diesem Fall der Bereitstellungszins mit einheitlich 0,25 Prozent pro Monat.

Das Forward-Darlehen wird nicht bis zum Auszahlungszeitpunkt bereitgehalten, sondern erst dann zum Auszahlungstermin zur Verfügung gestellt.

Wo erhalte ich ein Forward-Darlehen?

Viele Kreditnehmer gehen davon aus, dass sie das Forward-Darlehen nur über die Bank in Anspruch nehmen können, bei der die aktuelle Finanzierung läuft. Das ist falsch. Ein Forward-Darlehen ist nichts anderes als eine Anschlussfinanzierung mit vorgezogenem Vertragsabschluss. Es lohnt sich also zu schauen, welcher Anbieter zum Zeitpunkt der Umsetzung eines Forward-Darlehen die günstigsten Konditionen bietet. Eventuelle Zinsverhandlungen mit der aktuellen Bank auf der Grundlage günstigerer Angebote von Mitbewerbern können allerdings ebenfalls erfolgreich sein. Ein Wechsel des Instituts ist nicht zwingend.

Was passiert mit der Grundschuld?

Es bleibt nur die Frage, ob bei einem Wechsel des Instituts die bestehende Grundschuld gelöscht und zugunsten der neuen Bank neu bestellt werden muss. Die günstigere Lösung ist die Akzeptanz einer notariellen Abtretungserklärung der aktuellen Bank zugunsten des neuen Instituts. Diese Kosten müssen bei einem Anbietervergleich ebenfalls berücksichtigt werden.

Vorsicht Wohnimmobilienkreditrichtlinie

Seit 21. März 2016 ist die Wohnimmobilienkreditrichtlinie in Kraft. Diese soll ein Plus für den Verbraucherschutz bringen, stellt sich aber als völliger Unsinn dar. Banken sind gezwungen, bei der Bonitätsprüfung den Wert der Immobilie außen vor zu lassen und nur auf die künftige Einkommenssituation des Darlehensnehmers zu achten. Bei einem Wechsel der Bank im Rahmen des Forward-Darlehen kann es dazu kommen, dass eine Bank die Anfrage ablehnen muss. Wird der Kredit bei der Bank mit dem laufenden Darlehen beantragt, entfällt die Prüfung entsprechend der Richtlinie, da die Bonitätsprüfung des Ursprungskredites noch Bestand hat.