Anschlussfinanzierungsrechner

Baufinanzierungen laufen in der Regel über zwei Jahrzehnte und mehr. In den meisten Fällen geht die Zinsfestschreibung jedoch über einen kürzeren Zeitraum, beispielsweise fünf oder zehn Jahre. Ist die Zinsbindung abgelaufen, muss eine Anschlussfinanzierung vereinbart werden, sofern die Restschuld nicht in einer Summe getilgt werden kann.

Anschlussfinanzierung berechnen

Die monatliche Rate aus Zins- und Tilgungszahlungen einer Anschlussfinanzierung eines Forward-Darlehens können Sie mit unserem nachfolgenden Rechner ermitteln:

Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Bei der Anschlussfinanzierung wird ein Kreditvertrag über die verbliebene Restschuld mit erneuter Zinsfestschreibung vereinbart. Die Anschlussfinanzierung kann wahlweise bei der bisherigen Bank vereinbart werden oder bei einem anderen Kreditinstitut. Es handelt sich bei der Anschlussfinanzierung um einen völlig neuen Kreditvertrag.

Möchte der Kreditnehmer die Bank wechseln, muss keine erneute Grundschuld bestellt werden. Die Kreditinstitute akzeptieren untereinander eine notariell beglaubigte Abtretungserklärung. Diese ist im Vergleich zur Löschung und Neubestellung deutlich günstiger.

Wie geht man bei einer Anschlussfinanzierung vor?

Im Grunde geht es bei einer Anschlussfinanzierung um das Gleiche wie bei der Erstfinanzierung: Die Darlehensnehmer machen sich wieder auf die Suche nach günstigen Zinsen und passende Rahmenbedingungen, beispielsweise in Bezug auf Sondertilgungen. Die bisherige Bank muss nicht zwingend das günstigste Angebot vorlegen. Erfreulicherweise ermöglichen Darlehensvergleiche im Internet die Gegenüberstellung in wenigen Sekunden.

Anschlussfinanzierung oder Prolongation?

Darlehensnehmer sollten sich rechtzeitig mit ihrer aktuellen Bank bezüglich einer Anschlussfinanzierung in Verbindung setzen, damit sie das laufende Darlehen unter Umständen rechtzeitig kündigen können. Einige Banken haben die schlechte Angewohnheit, ihren Darlehensnehmern das Angebot für die Anschlussfinanzierung sehr kurz vor Ablauf der Kündigungsfrist zu übersenden. Dann auf die Schnelle eine Alternative zu suchen, ist schwierig.

Bleibt der Darlehensnehmer bei der bisherigen Bank, spricht man von einer Prolongation des bestehenden Darlehens, wechselt er dagegen die Bank, ist die Rede von einer Anschlussfinanzierung. Die Prolongation stellt natürlich die einfachere Lösung dar, allerdings bleibt natürlich, wie bereits erwähnt, die Frage nach den Konditionen. Es gib seit März allerdings noch einen Grund, der für eine Prolongation spricht.

Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie

Mit der Wohnimmobilienkreditrichtlinie trat eine drastische Verschärfung bei der Kreditvergabe ein. Wesentlicher Bestandteil ist der Umstand, dass die Wertsteigerung der Immobilie nicht mehr berücksichtigt werden darf. Die Bonitätsprüfung stellt einzig auf die künftige Einkommenssituation des Kreditnehmers ab. Bei einer Prolongation greift diese Richtlinie nicht in dieser Form, bei einer Anschlussfinanzierung kann es zu einer Ablehnung kommen, da ein Bankenwechsel stattfindet und die neuen Rahmenbedingungen Anwendung finden müssen.

Das Risiko liegt darin, dass im Fall einer zehnjährigen Zinsbindung das alte Darlehen gekündigt wurde, sich aber keine neue Bank für die Anschlussfinanzierung findet. Gleiches gilt bei der Einhaltung der Frist für Annahme der Prolongation.

Welche Kündigungsfristen gelten bei einer Anschlussfinanzierung?

Prinzipiell gibt es bei ordnungsgemäßem Ablauf der Zinsbindung keine Kündigungsfrist. Hat der Kreditnehmer jedoch mit seiner Bank keine Prolongation vereinbart, muss er die Restschuld innerhalb der vertraglich festgelegten Dauer zurückzahlen. Der Kreditvertrag läuft stillschweigend aus.

Eine Ausnahme besteht allerdings bei Darlehen mit einer Zinsbindung von mehr als zehn Jahren. In diesem Fall kann der Kreditnehmer die Vereinbarung mit einer Frist von sechs Monaten zum Ende des zehnten Jahres kündigen. Dieses Vorgehen ist dann empfehlenswert, wenn die Zinsen zwischenzeitlich deutlich günstiger wurden.

Entwicklung der Zinsen für Anschlussfinanzierungen

Quellen:

  • Deutsche Bundesbank

Das Forwarddarlehen

Lohnt sich eine Kündigung nicht, weil die Restlaufzeit nur noch ein oder zwei Jahre beträgt, macht der Abschluss eines Forwarddarlehen Sinn. Damit sichert sich der Kreditnehmer aktuell günstige Zinsen für einen späteren Zeitpunkt der Darlehensprolongation oder der Anschlussfinanzierung. Die Vorlaufzeit kann, abhängig von der jeweiligen Bank, bis zu sechs Jahre betragen.

Das Forwarddarlehen garantiert auch bei möglichen steigenden Zinsen die im Vorfeld vereinbarten Konditionen. Fällt der Zins zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung allerdings unter das vereinbarte Niveau, muss der Darlehensnehmer den Kredit dennoch abnehmen.

Die Kosten eines Forwarddarlehen

Banken sind dafür bekannt, dass sie Geld verdienen wollen. Dies ist bei einem Forwarddarlehen nicht anders. Immerhin riskieren die Institute, dass sie sich zu einem späteren Zeitpunkt zu einem höheren Zinssatz refinanzieren müssen, als sie vom Darlehensnehmer erhalten. Vor diesem Hintergrund berechnen die Institute für jeden Monat, den die Kreditzusage vor Auszahlung des Kredites abgegeben wird, einen steigenden Zinsaufschlag. Dieser Zinsaufschlag, die „Versicherungsprämie“ gegen steigende Zinsen, variiert von Bank zu Bank. Dazu ein Rechenbeispiel:

Aktueller Zinssatz Zinsaufschlag pro Monat Vorlauf in Monaten Zinsaufschlag gesamt Festgeschriebener Zinssatz in Prozent
2,0 0,01 24 0,24 2,24
2,0 0,03 36 1,08 3,08

Zeigt die Zinskurve eine sinkende Tendenz, machen Forwarddarlehen nur wenig Sinn. Gleiches gilt, wenn sich der Zinssatz nachhaltig auf einem extrem niedrigen Niveau bewegt. Bei einem volatilen oder steigenden Markt sollte der Mehraufwand für ein Forwarddarlehen allerdings in Kauf genommen werden.

Dieser Zinsaufschlag hat jedoch nichts mit Bereitstellungszinsen zu tun. Bereitstellungszinsen fallen an, wenn die Bank das Darlehen zum vereinbarten Zeitpunkt zur Auszahlung bereithält, der Darlehensnehmer es aber noch nicht abruft. Damit entgeht dem Institut der kalkulierte Zinsertrag. Als Kompensation berechnen die Geldhäuser dafür einheitlich einen Bereitstellungszins in Höhe von 0,25% pro Monat.

Der Bereitstellungszins ist jedoch mit den Bauzeitzinsen identisch. Diese fallen bei Neubauten für die noch nicht abgerufenen Darlehenstranchen an. Allerdings unterscheiden sich die Fristen von Bank zu Bank, ab wann der Bauzeitzins berechnet wird. Die Bandbreite reicht von sechs Wochen bis hin zu einem halben Jahr.


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