Kapitalanlagerechner für Immobilien

Immobilien erfreuen sich aktuell großer Popularität als Kapitalanlage. Allerdings stehen beim Erwerb einer Immobilie für Vermietungszwecke meist andere Beträge für den Anleger im Raum als bei dem Erwerb einer Anleihe. Umso wichtiger ist es, sich im Vorfeld ein Bild zu machen, welche Rendite zu erwarten ist. Der reine Mietertrag in Relation zum Kaufpreis stellt keine seriöse Größe dar.

Das Wichtigste auf einen Blick:

  • Erst die Berücksichtigung der Erwerbsnebenkosten ermöglicht eine zuverlässige Ermittlung der Mietrendite.
  • Die Mietrendite auf der Basis der Bruttomiete verfälscht die Mietrendite ebenfalls.
  • Der Mietrenditerechner ermittelt automatisch Kosten für Instandhaltung und Verwaltung auf der Basis von Standardsätzen.
  • Der Kaufpreisfaktor als Anhaltspunkt für einen realistischen Kaufpreis sollte auch auf der Grundlage sämtlicher Kosten in Relation zum bereinigten Mietertrag erfolgen.

Mietrendite und Kaufpreisfaktor berechnen

Angaben zur Immobilie

Kaufnebenkosten

Mieteinnahmen

Mietrenditen

 

Kaufnebenkosten berechnen

Unser Immobilienrechner beginnt bei der Erfassung der relevanten Daten ganz an der Basis. Der Kaufpreis wirkt sich direkt auf die Erwerbsnebenkosten aus, welche die tatsächlichen Anschaffungskosten je nach Bundesland mehr oder weniger in die Höhe treiben. Das Baujahr lässt einen Schluss auf mögliche Sanierungen zu. Die Anzahl der Quadratmeter der insgesamt zu kaufenden Fläche bringt den Erwerber dahingehend weiter, dass ein möglicher Mietertrag auf Quadratmeterbasis kalkuliert wird. Die Anzahl der Wohneinheiten beeinflusst die Kosten für die Hausverwaltung und somit auch den Reinertrag, die Nettomietrendite sowie den Kaufpreisfaktor basierend auf der Nettomietrendite.

Steht der Kauf eines Mehrfamilienhauses zur Diskussion, ist im Feld „Anzahl der Wohneinheiten“ die Zahl der vermieteten Wohnungen zu erfassen. Geht es nur um eine Wohnung, erfolgt die Eingabe „1“.

Im nächsten Schritt geht es um die Kaufnebenkosten. Dazu zählen

  • Grunderwerbsteuer
  • Maklercourtage
  • Notar und Gericht

Wichtig ist, dass das richtige Bundesland ausgewählt wird. Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache und fällt von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich aus. Steht die Immobilie in Hessen, muss der Erwerber sechs Prozent Grunderwerbssteuer bezahlen, steht die Immobilie in Sachsen, sind es nur 3,5 Prozent.

Die Maklercourtage fällt nicht nur, ebenfalls abhängig vom Bundesland, unterschiedlich hoch aus. In einigen Bundesländern trägt sie der Käufer allein, in anderen wird sie von Käufer und Verkäufer jeweils hälftig übernommen. Das Feld „abweichende Maklerprovision“ wird ausgefüllt, wenn die Courtage den landesüblichen Prozentsatz über- oder unterschreitet, was durchaus vorkommt.

Die Kosten für den Notar und den Grundbucheintrag sind mit den häufig zutreffenden 1,75 Prozent des Kaufpreises vorgegeben. Sie können aber verändert werden, sofern ein anderer Wert tatsächlich zutrifft.

Sind alle Eingaben erfolgt, zeigt der Rechner die Kaufnebenkosten und die Gesamterwerbsnebenkosten an. Bereits an diesem Punkt wird deutlich, dass es in Bezug auf die Mietrendite einen Unterschied macht, ob der Mietertrag in Relation zum Kaufpreis oder zu den Gesamtkosten gesetzt wird. Die Erwerbsnebenkosten außen vor zulassen, wie es der Vertrieb einiger Bauträger gerne macht, ist Augenwischerei.

Mieteinnahmen berechnen

Während der Kaufpreis und die Erwerbsnebenkosten das notwendige Übel beim Immobilienkauf sind, stellen die Mieteinnahmen den eigentlichen Grund für die Investition dar. Allerdings finden sich auch hier Faktoren, welche den Ertrag mindern und unbedingt in eine saubere Renditerechnung mit einfließen müssen, wie die nicht umlagefähigen Nebenkosten.

Zunächst einmal kommt die Jahreskaltmiete zur Eingabe. Die Jahreskaltmiete wird um die Instandhaltungskosten bereinigt, die sich wiederum aus den zu Beginn erfassten Quadratmetern ergeben. Die Instandhaltungskosten werden pauschal mit neun Euro pro Jahr und Quadratmeter Wohnfläche unterlegt.

Die Kosten für die Hausverwaltung kann der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen und sie mindern folglich den Mietertrag. Als feste Größe sind hier 20 Euro pro Monat und pro Wohneinheit zugrunde gelegt. Der Renditerechner ermittelt die jährlichen Kosten automatisch aus der zu Beginn angegebenen Anzahl an Wohnungen.

Mietausfälle lassen sich nie ganz vermeiden, beispielsweise wenn der Wechsel von Mietern ein und derselben Wohnung nicht nahtlos erfolgt. Um hier ein Polster in die Berechnung der Mietrendite zu integrieren, unterlegt der Renditerechner automatisch zwei Prozent der jährlichen Kaltmiete als Mietausfall. Erfolgt die Mieteinnahme kontinuierlich, erhöht dies die zu ermittelnde Mietrendite.

Die Jahreskaltmiete, bereinigt um Hausverwaltung, Instandhaltungskosten und Mietausfall, ergibt die Jahresnettomiete.

Mietrenditen berechnen

Auf der Grundlage der erfassten sowie automatisch berechneten Daten lässt sich jetzt die Mietrendite ermitteln. Dafür stehen zwei Ansätze zur Verfügung.

Die Bruttomietrendite ist die „schönere“ Zahl, weil größer. Sie setzt die Nettojahresmiete in Relation zum Kaufpreis. Aussagekräftiger fällt jedoch die Nettomietrendite aus, da sie auch die Erwerbsnebenkosten berücksichtigt. Die Nettomietrendite ergibt sich aus dem Reinertrag pro Jahr im Verhältnis zu den Gesamtanschaffungskosten, Kaufpreis zuzüglich Erwerbsnebenkosten.

Kaufpreisfaktor berechnen

Der Kaufpreisfaktor gibt den Kaufpreis als das Vielfache der Jahresmiete an. Es handelt sich dabei um den Kehrwert der Mietrendite. Der Kaufpreisfaktor hängt von zahlreichen Umständen ab. In erster Linie spielt die Lage der Immobilie eine wichtige Rolle. Der Kaufpreisfaktor in Frankfurt am Main für eine 100 Quadratmeter große Wohnung liegt deutlich über dem Faktor einer vergleichbaren Wohnung im Saarland.

Der Kaufpreisfaktor kann sich sowohl an der Bruttomietrendite als auch an der Nettomietrendite orientieren. Die belastbarere Größe ist auf jeden Fall die Nettomietrendite. Angenommen, die Wohnung in Frankfurt kostet 500.000 Euro zuzüglich 68.500 Euro Nebenkosten. Die Jahresbruttomiete läuft bei 18.000 Euro aus, netto erhält der Vermieter 16.500 Euro.

Der Kaufpreisfaktor für die Nettomietrendite ermittelt sich wie folgt:

 

(Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten) / Jahresnettomiete

= 568.500 Euro / 16.500 Euro

= 34,45

 

Der Erwerber muss 34,45 Jahre lang die Nettomiete erzielen, damit das Objekt sich selbst finanziert hat.