Budgetrechner

Wer eine Immobilie erwirbt, muss nicht nur auf den Kaufpreis und die Kosten für Zins und Tilgung achten, sondern auf den gesamten Aufwand. Aus dem zur Verfügung stehenden Budget müssen nämlich auch Erwerbsnebenkosten bestritten werden und möglicherweise fallen bei dem Kauf einer Bestandsimmobilie auch Kosten für Sanierung, Renovierung oder Umbau an. Aus all diesen Faktoren setzt sich das notwendige Budget zusammen. Wie viel davon letztendlich für den eigentlichen Kaufpreis übrig bleibt, ermittelt unser Budgetrechner für Sie.

Der mögliche Kaufpreis

Damit Sie wissen, wie hoch der eigentliche Kaufpreis nach Berücksichtigung aller sonstigen Kosten ausfallen darf, füllen Sie nur die Felder in unserem Budgetrechner aus. Am Ende wissen Sie, wie viel Immobilie Sie sich definitiv leisten können.

Budgetrechner: Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?

Benötigte Angaben

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Berechnungen

Wie funktioniert der Budgetrechner?

Monatlich verfügbarer Betrag

Zunächst definieren Sie den Betrag, der für die Abzahlung des Darlehens monatlich zur Verfügung steht. Zwar fällt auf der einen Seite die Miete weg, auf der anderen Seite bringt gerade der Umzug von einer Wohnung in ein Haus meist höhere Kosten mit sich. Die Kosten für die Heizung und die Wasser- und Energieversorgung steigen meist. Gleiches gilt für die Grundbesitzabgaben. Dazu kommt eine größere Grundfläche bei der Berechnung der Hausratversicherung und die Prämie für die Wohngebäudeversicherung steigt.

Im ersten Schritt geben Sie also ein, welcher Betrag für Zinsen und Tilgung, in Summe also Ihre Rate, zur Verfügung steht.

Eigenkapital

Das Eigenkapital ist natürlich besonders wichtig. Je höher das Eigenkapital ausfällt, um so niedriger ist der Darlehensanteil, was wiederum niedrigere Zinsen mit sich bringt. Dazu sinkt der Beleihungsauslauf der Immobilie, ebenfalls ein zinssenkender Umstand.

Nutzen Sie nach Möglichkeit Arbeitgeberdarlehen, da diese dem Eigenkapital zugerechnet werden!

Kosten für Umbau und Sanierung

Möglicherweise haben Sie Ihre Traumimmobilie ja schon gefunden, und wissen bereits, welche Sanierungs- oder Umbaumaßnahmen auf Sie zukommen. Ergänzen Sie in diesem Fall das Feld um den Betrag, den Sie dafür veranschlagen. Die Kosten für eine Sanierung mindert das Budget, welches für die Kaufpreiszahlung vorhanden ist.

Sollzinssatz

Der Zinssatz hat wesentlichen Einfluss auf die finanzielle Tragbarkeit der Immobilie, da er sich direkt auf die monatliche Rate auswirkt. Sind Ihnen die aktuellen Zinsen nicht bekannt, oder Sie haben noch kein Angebot einer Bank vorliegen, nutzen Sie unseren Vergleich für Immobilienkredite.

Neben den Zinssätzen erfahren Sie hier auch, welche Bank beispielsweise auf eine Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Ablösung des Darlehens verzichtet, oder wie lange Sie keine Bereitstellungszinsen bezahlen müssen.

Anfängliche Tilgung

Neben den Zinsen wirkt sich die Höhe der anfänglichen Tilgung direkt auf die monatliche Rate aus. Es ist deswegen die Rede von einer anfänglichen Tilgung, weil diese im Laufe der Jahre zunimmt. Bei den meisten Annuitätendarlehen vereinbaren Käufer und Bank eine gleichbleibende Rate. Mit der jeweiligen Tilgungsverrechnung sinkt die Restschuld. Damit nimmt auch der Anteil der Zinsen innerhalb der Rate ab, der Tilgungsanteil steigt. Eine Faustregel besagt, dass die Tilgung umso höher sein sollte, je niedriger der Zinssatz ist. Damit sichert sich der Erwerber gegen den Umstand ab, dass bei einer Anschlussfinanzierung mit zwischenzeitlich gestiegenen Zinsen die neue Rate trotz erfolgter Tilgung höher ausfällt, als die bisherige.

Sollzinsbindung

Die Sollzinsbindung gibt an, wie lange sich Bank und Kunde auf eine Vertragsdauer verständigt haben. Die Sollzinsbindung ist auch unter dem Begriff „Zinsfestschreibung“ bekannt. Bei Niedrigzinsen empfiehlt sich die Wahl einer möglichst langen Sollzinsbindung, um sich vor steigenden Zinsen abzusichern. Eine niedrige Tilgung und kurze Festschreibung der Zinsen kann bei steigenden Zinsen fatale Folgen haben. Die Rate der Anschlussfinanzierung sprengt im schlimmsten Fall den finanziellen Rahmen der Darlehensnehmer. Mithilfe eines Tilgungsplanes sehen Sie bei unterschiedlichen Zinssätzen und Zinsbindungen, wie hoch die Restschuld am Ende der Zinsbindungsphase ausfällt.

Bundesland bezüglich Grunderwerbsteuer und Maklerprovision

Die Eingabe des Bundeslandes ist relevant, da die Höhe der maximalen Maklerprovision und die Grunderwerbsteuer Ländersache ist und variiert. Mancher Erwerber schaut aus diesem Grund auch durchaus einmal im benachbarten Bundesland nach einer geeigneten Immobilie. Bei einem Hauskauf können somit mehrere Tausend Euro eingespart werden.

Befinden sich in der zu erwerbenden Immobilie eingebaute Schränke oder eine Küche, können Sie den Wert dafür aus dem grunderwerbsteuerrelevanten Kaufpreis herausrechnen und die Steuerlast damit zumindest leicht senken.

Liegt dem Maklerauftrag eine individuell vereinbarte Courtage zugrunde, korrigieren Sie den Wert über das Feld „abweichende Maklerprovision“.

Notar, Grundbuchamt und Gericht

Abweichend von Courtage und Grunderwerbsteuer gibt es für die Kosten für Notar und Gericht keine Vorgaben der Länder. Sie betragen oftmals 1,5 Prozent. Sollten bei Ihrem Erwerb andere Zahlen zugrunde liegen, können Sie die Voreinstellung korrigieren.

Maximaler Finanzierungsbetrag

Der maximale Finanzierungsbetrag berechnet sich aus Ihren Eingaben zum monatlich verfügbaren Betrag, dem Sollzinssatz und der anfänglichen Tilgung. Es ist der Betrag, den Sie maximal für ein Darlehen aufnehmen können.

Verfügbarer Betrag insgesamt

Der insgesamt verfügbare Betrag ist nicht mit dem maximal möglichen Kaufpreis identisch. Er ergibt sich aus der Summe aus maximalem Finanzierungsbetrag und dem Eigenkapital.

Sicherheitsabschlag

Banken nehmen einen Sicherheitsabschlag auf den Kaufpreis vor, um sich dem tatsächlichen Beleihungswert zu nähern. Aus Erfahrung beträgt dieser Sicherheitsabschlag bei einer durchschnittlichen Immobilie fünf Prozent. Lediglich bei besonders ausgefallenen oder „heruntergekommenen“ Immobilien wird ein höherer Sicherheitsabschlag notwendig.

Für die Berechnung in unserem Fall bezieht sich der Sicherheitsabschlag allerdings der Einfachheit halber auf den verfügbaren Betrag insgesamt abzüglich der eventuell anfallenden Kosten für Umbau/ Modernisierung.

Maximaler Kaufpreis

Der maximale Kaufpreis gibt die Größe wider, die sich aus „verfügbarer Betrag insgesamt“ abzüglich der Erwerbsnebenkosten und Aufwendungen für Sanierungen oder Ähnliches ergibt. Im Detail werden vom gesamten verfügbaren Betrag

  • Die Kosten für Renovierung, Sanierung oder Umbau
  • Sicherheitsabschlag (fünf Prozent vom maximal möglichen Finanzierungsbetrag)
  • Grunderwerbsteuer (wird für diese Berechnung prozentual zum maximal möglichen Kaufpreis angenommen)
  • Maklercourtage (prozentual zum maximal möglichen Kaufpreis)
  • Notar- und Grundbuchkosten (prozentual zum maximal möglichen Kaufpreis)

abgezogen. Die Differenz ergibt den Kaufpreis einer Immobilie, die Sie sich aufgrund der von Ihnen getätigten Angaben maximal leisten können.

Zudem zeigt Ihnen der Budgetrechner auch, wie hoch die Restschuld am Ende der Zinsfestschreibung ist.

Dieser Budgetrechner wurde von uns mit größter Sorgfalt erstellt und kann Sie bei der Planung Ihrer Finanzierung unterstützen. Wir können allerdings keine Gewähr für die gezeigten Angaben übernehmen.

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