Immobilienkredit

Den besten Immobilienkredit finden – denn günstig ist besser

Die meisten Erwerber eines Hauses oder einer Eigentumswohnung kommen an einem Immobilienkredit zur Finanzierung des Kaufpreises nicht vorbei. Vor den Unmengen an Finanzierungsangeboten stellt der Immobilienkreditvergleich die einzige Lösung dar, um das individuell beste Darlehen zu finden. Zu verschieden sind die einzelnen Angebote. Die Zinsen, und damit die Kosten, spielen zwar eine wichtige Rolle, aber auch die Kreditbedingungen sind bei einem Immobilienkredit am Ende ausschlaggebend. Was wenige Darlehensnehmer wissen, hinsichtlich der Risikobeurteilung unterscheiden die Banken zwischen einer fremd vermieteten und einer selbst genutzten Immobilie. Die Risikobeurteilung wiederum wirkt sich auf die Darlehenshöhe und die Zinsen aus.

Immobilienkredit-Vergleich

Dauer der Zinsbindung, Tilgungssatz und Beleihungswert – das sind neben der Darlehenshöhe an sich die wichtigsten Variablen eines Immobilienkredites. Wie hoch die Zinsen und die monatlichen Raten für verschiedene Kombinationen dieser Variablen sind, können interessierte Leser mit dem nachfolgenden Immobilienkreditrechner ermitteln:

Differenzierte Betrachtung beim Beleihungsauslauf

Eine alte Bankerweisheit besagt, dass eine solide Finanzierung darauf aufbaut, dass der Erwerber mindestens 20 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Erwerbsnebenkosten aus Eigenmitteln bestreitet. Bei einem Kaufpreis von 200.000 Euro sind dies rund 60.000 Euro. Die Erwerbsnebenkosten schließen die Grunderwerbsteuer, Kosten für Notar und Grundbuch sowie den Makler mit ein. Die Höhe der Erwerbsnebenkosten kann nicht pauschal beziffert werden, da die Grunderwerbsteuer von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich ausfällt und nicht jeder Immobilienkauf über einen Makler läuft.

Übersicht der Grunderwerbsteuersätze 2017:

Bundesland Grunderwerbsteuersatz Gültig seit
Baden-Württemberg 5,0 % 05.11.2011
Bayern 3,5 % 1998
Berlin 6,0 % 01.01.2014
Brandenburg 6,5 % 01.07.2015
Bremen 5,0 % 01.01.2014
Hamburg 4,5 % 01.01.2009
Hessen 6,0 % 01.08.2014
Mecklenburg-Vorpommern 5,0 % 01.07.2012
Niedersachsen 5,0 % 01.01.2014
Nordrhein-Westfalen 6,5 % 01.01.2015
Rheinland-Pfalz 5,0 % 01.03.2012
Saarland 6,5 % 01.01.2015
Sachsen 3,5 % 1998
Sachsen-Anhalt 5,0 % 01.03.2012
Schleswig-Holstein 6,5 % 01.01.2014
Thüringen 6,5 % 01.01.2017

Diese Faustformel mag für selbst genutzte Immobilien durchaus ihre Berechtigung haben. Immerhin geht es darum, dass die monatliche Belastung der Erwerber nicht bis zum Anschlag oder sogar darüber hinaus ausgereizt wird. Eine Zahlungsunfähigkeit würde bedeuten, dass die Eigentümer auch ihr Zuhause verlieren würden.

Anders verhält es sich bei einer fremd vermieteten Immobilie. Diese dient als reine Geldanlage und hart formuliert, eine Zwangsversteigerung aufgrund Zahlungsausfalls würde nicht bedeuten, dass der Eigentümer auf der Straße sitzt. Vor diesem Hintergrund liegen die Rahmenbedingungen bei einem Immobilienkredit zur Geldanlage ein wenig anders.

Der Kaufpreis wird nicht selten in voller Höhe finanziert, da die Zinsen steuerlich abzugsfähig sind und damit wiederum zu einer Liquiditätserhöhung durch eine höhere Steuerrückzahlung führen. Selbst die Finanzierung der Erwerbsnebenkosten stellt keine Seltenheit dar. Der Immobilienkreditvergleich zeigt Ihnen, welche Bank bis zu welcher Höhe des Beleihungswertes Darlehen ausreicht. Es darf allerdings nicht vergessen werden, dass sich die Zinsen an der Höhe des Beleihungsauslaufs, der Quote aus Beleihungswert und Fremdmittelbedarf, orientieren.

Folgende Abstufungen liegen dabei zugrunde:

  • Bis 40% des Beleihungswertes (Darlehen von Versicherern)
  • Bis 60% des Beleihungswertes (Kreditvergabe durch Hypothekenbanken)
  • Bis 80% des Beleihungswertes (Kredit durch Geschäftsbanken, Bausparkassen und Sparkassen)
  • Über 80% des Beleihungswertes (Geschäftsbanken, Sparkassen)

Worauf gilt es, bei den Zinsen für einen Immobilienkredit zu achten?

Erwerber einer Immobilie sind zwangsläufig auf der Suche nach den günstigsten Zinsen. Welche Anbieter das Feld anführen, zeigt unser Immobilienkreditvergleich. Für den Selbstnutzer sind niedrige Zinsen deutlich wichtiger als für den Vermieter. Für den Eigennutzer heißen niedrige Zinsen mehr finanziellen Spielraum. Für den Anleger dagegen bedeuten höhere Zinsen einen höheren Steuerabzugsbetrag und damit eine höhere Steuerrückerstattung. Welcher Zinssatz in diesem Fall rechnerisch der günstigste ist, hängt vom persönlichen Steuersatz des Käufers ab.

Das Disagio

Ebenfalls steuerlich abzugsfähig ist das Disagio. Es wird in der Anlage Vermietung und Verpachtung zur persönlichen Steuererklärung im Jahr der Auszahlung des Darlehens angegeben. Bei einer Darlehenssumme von 200.000 Euro und einem Disagio von fünf Prozent erhält der Darlehensnehmer nur 190.000 Euro ausgezahlt.

Der Zinssatz liegt jedoch unter dem Zins, den er für 100 Prozent Auszahlungssumme entrichten müsste. Allerdings fallen die niedrigeren Zinsen auf den vollen Darlehensbetrag von 200.000 Euro an. Diese Summe muss am Ende auch an die Bank zurückgeführt werden. Mithilfe des Immobilienkreditvergleichsrechners lässt sich leicht ermitteln, welcher Zinssatz und welches mögliche Disagio optimiert ist.

Für Eigennutzer ist das Disagio nur bedingt sinnvoll und findet häufig dann Anwendung, wenn die Decke der monatlichen freien Gelder recht dünn ausfällt.

Der effektive Jahreszins

Die einzige echte Vergleichsgröße für einen Immobilienkredit ist der effektive Jahreszins. Dieser berücksichtigt alle Kosten, die in Zusammenhang mit dem Darlehen anfallen. Das Disagio ist eine dieser Kostenpositionen. Ein anderer Umstand, der hineinspielt, ist die Tilgungsverrechnung. Die monatliche Rate besteht aus dem Zinssatz und der anfänglich vereinbarten Tilgungshöhe.

Die meisten Banken verrechnen die Tilgung jedoch erst am Jahresende. Der Darlehensnehmer bezahlt in der Zeit vom 1. Januar bis zum 31. Dezember Zinsen auf die Restschuld, die zum Jahresanfang in den Büchern stand. Erfolgt die Tilgungsverrechnung jedoch vierteljährlich oder halbjährlich, wirkt sich dies für den Kreditnehmer positiv auf die Höhe des effektiven Jahreszinses aus.

Taxkosten oder Aufwendungen für die Wertermittlung des zu finanzierenden Objektes schlagen sich nicht im effektiven Jahreszins nieder. Einfluss auf die Höhe des Effektivzinses haben auch die Darlehenslaufzeit und mögliche tilgungsfreie Jahre.

Sondertilgung – ja oder nein?

Für den Selbstnutzer gilt, dass kein Darlehen das beste Darlehen ist. Vor diesem Hintergrund bietet sich eine Finanzierung an, die auch Sondertilgungen ohne Vorfälligkeitsentschädigung zulässt. Einige Institute erlauben ihren Darlehensnehmern, einen bestimmten Prozentsatz der Restschuld pro Jahr ohne Kosten zu tilgen. In allen anderen Fällen verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. Einzige Ausnahme ist allerdings, Sie ein Darlehen mit einer Laufzeit von über zehn Jahren abgeschlossen hatten. Dieses können Sie mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten zum Ende des zehnten Jahres ganz oder teilweise ablösen, ohne, dass Ihnen das Institut Kosten berechnen darf.

Die Verbraucherzentrale Hamburg weist darauf hin, dass Darlehensnehmer die Vorfälligkeitsentschädigung auf jeden Fall von einem Fachmann nachrechnen lassen sollen. Eine Untersuchung im Jahr 2016 hatte ergeben, dass in 40 Prozent der von den Hanseaten geprüften Berechnungen Abweichungen von mehr als zehn Prozent zur Ungunst der Kreditnehmer nachgewiesen wurden.

Für Kapitalanleger ist es ein Rechenexempel, ob sie Sondertilgungen leisten oder nicht. Dies kann sich als sinnvoll erweisen, wenn die Immobilie als Altersversorgung erworben wurde und das Darlehen über das Ende der Berufstätigkeit hinaus bestehen würde. Die Steuerlast im Ruhestand fällt für gewöhnlich niedriger aus, als während des Erwerbslebens. Vor diesem Hintergrund schrumpft auch der Steuereffekt, der im Vorfeld indirekt die Finanzierung mitgetragen hat.

Unabhängig davon lässt sich über den Immobilienkreditvergleich schnell herausfinden, welche Banken Sondertilgungen zulassen und welche nicht.

Ein Wort zur Steuerkomponente bei Fremdvermietung

Es wurde deutlich, dass bei einer Fremdvermietung teilweise andere Kriterien zum Tragen kommen, als bei Eigennutzung. Während der Selbstnutzer kaum Aufwendungen im Zusammenhang mit seiner Immobilie steuerlich in Ansatz bringen kann, sieht es bei Vermietung anders aus. Für den Selbstnutzer kommen beispielsweise Aufwendungen für haushaltsnahe Dienstleistungen, sprich Renovierungen oder Gärtnerarbeiten steuerlich infrage. Diese sind jedoch in der Höhe auf 20 Prozent der Kosten, höchstens 4.000 Euro im Jahr maximiert.

Sie können auch nur die Aufwendungen für die Tätigkeit, nicht für Arbeitsmaterial, steuerlich geltend machen. Im Rahmen des Paragrafen 7i Einkommsteuergesetz besteht jedoch bei denkmalgeschützten Objekten die Möglichkeit, einen Teil der Anschaffungskosten beim Finanzamt anzuführen. Zehn Jahre lang können neun Prozent des Anteils der Erwerbskosten in der Steuererklärung angeführt werden, die auf den denkmalgeschützten Teil des Objektes entfallen.

Bei Fremdvermietung können Sie im Rahmen der Steuererklärung folgende Punkte von der Steuer absetzen:

  • Disagio
  • Kosten in Verbindung mit der Aufnahme des Immobilienkredites
  • Kosten in Verbindung mit dem Erwerb der Immobilie
  • Zinsen
  • Abschreibung
  • Nicht-umlagefähige Nebenkosten
  • Aufwendungen für Reparaturen, Sanierungen oder Renovierungen

Das endfällige Darlehen

Unser Immobilienkreditvergleich zeigt auch die Möglichkeit eines endfälligen Darlehens auf. Dieses hat zwar an Bedeutung verloren, kann sich aber im einen oder anderen Fall durchaus noch rechnen. Bei dieser Darlehensvariante zahlt der Erwerber nur die Zinsen an die Bank, sichert sich damit einen über die Laufzeit gleich hohen steuerlich abzugsfähigen Betrag

Die Tilgung erfolgt über einen separaten Sparvertrag. Bis zur Streichung des Steuerprivilegs bei Lebensversicherungen handelte es sich dabei in der Regel um einen solchen Vertrag. Die Ausschüttung für Verträge mit Policierungsdatum vor dem 1. Januar 2005 ist steuerfrei.

Seit dem 1. Januar gilt jedoch bei Lebensversicherungen die Besteuerung nach dem Halbeinkünfteverfahren, womit der positive Steuereffekt hinfällig wurde. Wer einen Investmentsparplan als Tilgungsersatz nutzen möchte, muss auf die Erträge ebenfalls Abgeltungssteuer abführen.

Sparförderung & Co

Für Eigennutzer bietet der Gesetzgeber noch drei weitere Förderungsmöglichkeiten. Zwei davon greifen jedoch nur bei einem kleinen Teil der Käufer, da die Einkommensgrenzen sehr eng gesetzt sind. Dabei handelt es sich um

  • Die Wohnungsbauprämie: Pro Jahr erhält der Sparer 8,8 Prozent auf maximal 512 Euro. Das maximale zu versteuernde Einkommen beträgt 25.600 Euro pro Jahr bei Alleinstehenden und 51.200 Euro bei Verheirateten.
  • Die Arbeitnehmersparzulage: Führt der Arbeitnehmer seine vermögenswirksamen Leistungen in ein einen Bausparvertrag ab, erhält er neun Prozent Sparzulage auf maximal 480 Euro im Jahr. Das zu versteuernde Einkommen darf dabei bei Singles 17.900 Euro im Jahr, bei Verheirateten 35.800 Euro jährlich nicht übersteigen.

Wesentlich attraktiver, weil für alle Arbeitnehmer gültig, ist dagegen die Riester-Wohnförderung. Diese können Sie entweder im Rahmen eines zertifizierten Bausparvertrages oder direkt als Tilgungszuschuss zum Darlehen nutzen. Voraussetzung für die volle Zulage ist, dass Sie vier Prozent Ihres sozialversicherungspflichtigen Vorjahreseinkommens, maximal 2.100 Euro in ein solches Darlehen investieren. Die Förderung beträgt pro Berechtigten 154 Euro im Jahr, pro Kind 185 Euro.

News Immobilienkredit: BGH bestätigt Kündigungsrecht der  Bausparkassen

In den deutschen Haushalten ruhen rund 30 Millionen Bausparverträge. Da es sich dabei zum großen Teil um Verträge aus vergangenen Jahren handelt, stellen sie für die Bausparkassen eine nur schwer zu tragende Bürde dar. Hintergrund ist, dass die Guthabenzinsen auf die Altverträge die Zinseinnahmen aus den aktuellen Baufinanzierungen übersteigen. Als Konsequenz hatten die Bausparkassen begonnen, die Verträge zu kündigen, welche die Zuteilungsfrist schon lange überschritten hatten und eindeutig nur noch als Geldanlage seitens der Bausparer gehalten wurden.

Außerordentliches Kündigungsrecht gilt auch bei Bausparverträgen

Bausparverträge sind aus Sicht der Bausparkassen und aufgrund der Rechtslage nichts anderes, als Darlehen, welche die Bausparer den Kassen gewähren. Das BGB räumt dem Kreditnehmer bei Darlehen mit einer Laufzeit von mehr als zehn Jahren ein außerordentliches Kündigungsrecht ein. Von diesem Kündigungsrecht machten die Bausparkassen Gebrauch, zu Unrecht, wie Verbraucherschutzverbände unterstellten. Bereits 250.000 Verträge wurden auf diese Art bereits beendet. Noch einmal so viele können künftig betroffen sein.

Der BGH hatte am 21. Februar 2017 über die Rechtmäßigkeit dieser Kündigungen zu urteilen und gab den Bausparkassen recht. Das Urteil berücksichtigt dabei jedoch nicht, dass die Bausparkassen bis zur Finanzkrise und dem damit einhergehenden Einbruch der Zinsen am Kapitalmarkt Bausparverträge massiv als Geldanlage vermarkteten.

Den ausschließlichen Zweck der Erlangung eines günstigen Bauspardarlehens heute bei der Klage in den Vordergrund zu stellen, mag zwar rechtlich genügen, konterkariert aber die Einwerbungsargumente des Vertriebs. Der durchschnittliche Bausparvertrag in Deutschland weist eine Summe von 30.000 Euro auf – zu wenig, um hier einen ernsthaften Finanzierungsgedanken zu unterstellen. Gleiches gilt auch für die Verträge, welche für vermögenswirksame Leistungen eröffnet wurden.

Aachener Bausparkasse will noch weitergehen

Der seit Jahren schwelende Rechtsstreit um die Rechtmäßigkeit der Kündigungen dürfte mit dem jüngsten Urteil der Karlsruher Richter aber noch nicht zu Ende sein. Die Aachener Bausparkasse hat angekündigt, dass sie bei der Kündigung bestehender Altverträge noch weiter gehen will, und führt die „gestörte Geschäftsgrundlage“ gemäß §§ 313 und 314 BGB zwischen Bausparer und Bausparkasse an.

Mit dieser Argumentation sollen auch Verträge mit einer Laufzeit von weniger als zehn Jahren aus dem Portfolio entfernt werden. Als Störgrund führt das Unternehmen das Auseinanderdriften von zu zahlenden Guthabenzinsen einerseits und gesunkenen Zinseinnahmen andererseits an. Allerdings hatte der BGH bereits mit Urteil aus dem Jahr 2014, V ZR 176/12, erklärt, dass die Auflösung der Risikoübernahme auf der Grundlage des § 313 BGB nicht zulässig ist.

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